盛智明:保障小区维修基金存续提升居民生活品质

 

发表于“上海学习平台”

 

一般而言,小区内公共设施设备的修缮更换资金主要来源于小区维修基金和公共收益,这两类资金好比小区“钱袋子”,不仅决定着居民的居住品质,还影响到小区的可持续发展。目前上海住宅小区中,有相当比例的小区居住年限已超过10年,陆续进入需要维修和更换的阶段。

“上海都市社区调查(SUNS586个有全市代表性的住宅小区的维修基金和公共收益状况进行调查,并按照小区类型,分别考察其维修基金和公共收益的现状。研究发现,需要从法律、制度、组织等层面提出进行改进维修基金使用和监督问题,保障小区维修基金存续提升居民生活品质。

维修基金需求大,公共收益差异显著

第一,小区居住年限长,维修资金需求大。586个小区中,居住年限超过10年的小区数量占84.9%。其中售后公房小区、拆迁安置房小区、商品房小区居住年限超过10年的比例分别高达96.8%82.4%80.2%,别墅和高档住宅小区比例略低(63%)。随着小区居住使用年限的不断加长,动用维修资金的需求将不断增长。

第二,维修基金使用比例较高,老旧小区缺口较大。586个小区中,13.5%的小区没有维修基金。在有维修基金的507个小区中,85.6%的小区业委会完成了维修基金的划拨,并存入业委会开设的专门账户;74.8%小区已经使用过维修基金进行公共设施或设备的维修和更新。在目前,拆迁安置房小区使用的维修基金数额最大(平均达122万多元),售后公房小区和商品房小区使用的维修基金平均数额相当(分别为87万和86万多元),混合型小区维修基金使用金额是前两类小区的一半(约42万),别墅和高档住宅使用的维修基金平均数额最少(约26万多元)。

第三,不同类型小区公共收益差异显著。约68.8%的小区拥有公共收益,别墅和高档住宅小区、商品房小区、售后公房小区、拆迁安置房小区和混合型小区的公共收益依次递减,分别为每年平均收益约36万、28万、24万、12万元和14万元,体现了不同类型小区在拥有资源方面存在的巨大差异。

维修基金续筹和公共收益的监管不完善

第一,不同类型小区两极分化严重,呈现不平衡态势。在已经使用了维修基金的小区中,售后公房小区已使有的维修基金数额占其拥有的维修基金总额的比例最大,达31.5%,其次为拆迁安置房小区(28.3%),商品房小区和混合型小区比例相差不大,分别为24.7%25.6%,比例最小的为别墅和高档住宅小区,只有8.8%。但由于迁安置房小区、混合型小区、老旧公房小区等在公共收益上明显处于弱势,导致越是需要资金进行设施设备维修更换的小区越是缺少相应的财力支撑。

第二,近一成小区维修基金出现缺口,亟需启动再次筹集工作。按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定,当小区维修基金余额不足首期维修基金的30%时,业主委员会应当组织该小区业主再次筹集维修基金。SUNS调查数据显示,已有10%的拆迁安置房小区、9.4%的售后公房小区,以及6.4%的商品房小区使用的维修基金数额已超过基金总额的70%。但在维修基金已经出现缺口的小区,维修基金续筹工作开展并不顺利,一个重要原因是绝大多数居民并不愿意继续支付维修基金续筹经费,导致维修资金续筹困难。

第三,对小区维修基金和公共收益的监管机制尚不完善。调查数据显示,虽然近七成住宅小区已经成立业委会,但业委会的作用尚未得到有效发挥,例如访谈中,即使是已经使用过维修基金的小区,仍有约24%的业委会主任不知道维修基金的使用必须经过业委会审核。与此同时,在公共收益的使用和监管方面,目前大多数小区的公共收益由物业服务企业代管,多数物业公司尚未建立小区公共收益账目和使用计划的公示机制,而业委会也对此不了解,这在一定程度上说明这些小区的业委会并没有很好地履行监管小区公共收益的职责。

保障小区维修基金存续的政策建议

第一,尽快对维修基金收缴和再次筹集的相关法规条款进行修订补充,制定实施细则,保证老旧小区设施设备的维修更新工作有金可用。例如维修资金的续筹可以考虑打通公积金的通道;同时在维修资金补建或续筹过程中,如已经业主大会表决通过,可以出台相关操作条款,明确该如何缴纳;或由法院向已录入平台的拒缴业主追讨欠缴部分;对于一些涉及业主生命财产安全的安全隐患应立法强制维修更换等等。此外,目前上海住宅小区首次筹集专项维修资金的标准是以2001年建筑面积成本价1295元/平方米为基数计算,随着经济社会的发展,这个15年前的基数标准”适用至今导致楼盘归集住宅维修资金金额偏低,应该综合经济发展状况,适时调整首次筹集专项维修资金标准,保证维修基金充足可用。

第二,促进公共收益依法纳入专项维修资金,采取综合措施保障维修资金使用和续筹安全。续筹维修资金,可以探索多重方式,在法定续筹、日常续筹之外,将公共收益补充纳入长效补充机制。市住房管理部门应加强管理,加大物业使用领域信用信息管理力度,对未按照规定将公共收益纳入维修资金的物业服务企业和项目经理予以记分处理;对于业主未按照业主大会决定续筹的,经过行政部门送达整改通知书仍不整改,纳入上海市公共信用信息平台。同时,对市民普遍关注的维修资金、公共收益管理状况,住房行政管理部门应开展专项检查,提高小区管理的透明度;提高住宅小区专用设施设备服务管理,以及应急突发事件处置的水平和效率。

第三,增强业委会的自治能力,充分发挥业委会对维修基金和公共收益的监管职能,明确现相关政府部门的职责边界。目前大多数业主对社区公共事务不关心、不参与,业主委员会也缺乏自治能力,出现一系列问题与矛盾。解决方法之一是增加业委会透明度,尤其是动用维修基金必须征得业主同意。业委会可内设维修基金监督委员会行使监督权。基金可委托第三方监管,可委托律师事务所或公证处承担监管业务,监管方只有监管权无使用权。如果业主发现业委会擅自动用维修基金或出现违规行为,可以向房管部门反应或向法院起诉。政府房管部门对业委会的各个操作环节有指导、培训、监督的职责,如果业委会有不符合法律程序和规定的行为,应及时给予纠正。

(上海高校智库供上海学习平台原创专稿。供稿单位:市教卫工作党委、上海大学,作者系上海大学基层治理创新研究中心副教授。)

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